Der Schweizer Premium-Markt differenziert sich – nach Lage, nach Höhe, nach Rechtsraum. St. Moritz notiert CHF 52'000/m² (global #1), die Pfnüselküste überholt die Goldküste, das Tessin dreht gegen den Trend. Gleichzeitig verändert Regulatorik die Spielregeln.
St. Moritz CHF 52'000/m² – teuerste Wohnlage weltweit (UBS Luxury Property Focus 2026). Die Pfnüselküste überholt die Goldküste: Kilchberg (~CHF 35'000/m², Angebot E&V) vor Küsnacht (~CHF 30'000/m², Portale). Das Tessin ist das einzige Verkäufer-Risikogebiet (–1.9 % EFH YoY). Gleichzeitig prägt ein Regulatorik-Doppelschlag – Eigenmietwert abgeschafft, Lex Koller in Vernehmlassung – die strategische Agenda für H2 2026.
Das erste Halbjahr 2026 bestätigt die Grundthese des Annual Report: Der Schweizer Off-Market-Markt bleibt strukturell robust. Die entscheidende Entwicklung ist jedoch Differenzierung – nicht Homogenität. Berge entkoppeln sich von Seenlagen, die Pfnüselküste zieht an der Goldküste vorbei, das Tessin dreht gegen den nationalen Trend. Und Regulatorik beginnt, den Nachfragefluss neu zu kanalisieren.
Der nationale Luxusmarkt wächst moderat (+3 % 2025, UBS), Bergresorts aber +6 % – und ~+40 % über 5 Jahre. Die Entkopplung von städtischen Lagen und Alpinadressen ist strukturell, nicht zyklisch. Quelle: UBS Luxury Property Focus 2026.
Kilchberg (linkes Zürichseeufer) notiert ~CHF 35'000/m² im Angebotsniveau – Küsnacht (rechts, Goldküste) ~CHF 30'000/m². Eine stille Verschiebung, die im Annual noch nicht abgebildet war. Quellen: E&V, Portal-Daten H1 2026 (Angebotspreise).
–1.9 % EFH, –2.6 % Eigentumswohnungen YoY. Der Kanton ist die einzige Region mit messbarer Preiskorrektur – relevant für Bestandshalter, aber auch für antizyklische Käufer. Quellen: IAZI, Kantonsdaten März 2026.
Eigenmietwert-Abschaffung (wirksam ~2029) und Lex-Koller-Vernehmlassung setzen neue Rahmenbedingungen für Zweitwohnsitze und internationale Käufer. Wer jetzt Rechtsklarheit hat, agiert mit Vorteil. Quellen: admin.ch/efd, admin.ch/bj.
Family Offices weltweit halten ~18 % Immobilienanteil (höchster aller Asset-Klassen) – 99 % priorisieren Wohnen, 69 % erwarten steigende internationale Kapitalzuflüsse in die Schweiz. Quelle: EY Swiss Real Estate 2026.
Der BOMPI ist eine Eigenerhebung der Beherzig Realty AG. Er misst den medianen Preisaufschlag, den HNWI-Käufer für diskret gehandelte Premium-Objekte in der Schweiz gegenüber öffentlich vermarkteten Vergleichsobjekten zahlen. Datenbasis: n ≈ 180+ begleitete Transaktionen seit 2024. Aktueller Wert: +18.5 % (Q2 2026, Premium-Segment). Der Index erhebt keinen Anspruch auf Repräsentativität für den Gesamtmarkt.
«Wer off-market kauft, zahlt eine Prämie – und kauft trotzdem günstiger, weil er den echten Marktwert ohne Bieterdruck erkennt.»
Zur Kontextualisierung: Laut öffentlich verfügbaren Quellen (Sotheby's/Ginesta) werden in der Schweiz schätzungsweise rund ein Viertel aller Transaktionen diskret abgewickelt. Die Beherzig-Eigenerhebung (45 %) bezieht sich auf das von uns begleitete Premium-Segment – die höhere Quote erklärt sich durch unsere Spezialisierung auf HNWI-Mandate, nicht durch einen strukturellen Marktunterschied. Externe Referenz: Sotheby's International Realty, via Ginesta.
Die folgende Übersicht zeigt die führenden Premium-Mikrolagen der Schweiz nach CHF/m². UBS-Werte beziehen sich auf Transaktionsdaten im Luxussegment (Ende 2025); Portal- und E&V-Werte sind Angebotspreise H1 2026. Angebotspreise liegen erfahrungsgemäss 5–15 % über Transaktionspreisen.
| Rang | Lage | Region | CHF/m² | Typ | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | St. Moritz | Engadin / GR | 52'000 | Transaktion | UBS Luxury 2026 |
| 2 | Gstaad / Saanen | Saanenland / BE | 45'000 | Transaktion | UBS Luxury 2026 |
| 3 | Verbier | Wallis / VS | 45'000 | Transaktion | UBS Luxury 2026 |
| 4 | Cologny | Genferseeregion / GE | 43'000 | Transaktion | UBS Luxury 2026 |
| 5 | Küsnacht | Goldküste / ZH | 37'000 | Transaktion | UBS Luxury 2026 |
| 6 | Kilchberg | Pfnüselküste / ZH | ~35'000 | Angebot | E&V, H1 2026 |
| 7 | Walchwil | Zugersee / ZG | 20'468 | Angebot | Portale, H1 2026 |
| 8 | Zermatt | Mattertal / VS | ~19'832 | Angebot | Portale, H1 2026 |
| 9 | Lugano / Collina d'Oro | Tessin / TI | 10'465 | Median | Portale, H1 2026 |
| 10 | Crans-Montana | Wallis / VS | 8'822 / 17'106 | Ø / Prestige | Portale, H1 2026 |
Sechs Regionen, sechs Charaktere. Die Entkopplung – das Leitmotiv dieses Halbjahresberichts – zeigt sich hier am deutlichsten.
Die Pfnüselküste (linkes Zürichseeufer, Gemeinden Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil) überholt auf Angebotsniveau die traditionelle Goldküste (rechts, Küsnacht, Zollikon, Erlenbach). Kilchberg notiert rund CHF 35'000/m² im Angebotsniveau (E&V), Küsnacht rund CHF 30'000/m² (Portale). Diese Angebotspreise liegen unter dem UBS-Luxussegmentwert (Küsnacht CHF 37'000/m²), der ultra-hochpreisige Transaktionen erfasst. Der Trend ist dennoch eindeutig: Das linke Ufer gewinnt an relativer Attraktivität – weniger Verkehr, bessere Durchgrünung, vergleichbare Steuersätze.
Prognose: Die Pfnüselküste dürfte ihre relative Stärke halten, solange die Pendelanbindung nach Zürich vergleichbar bleibt. Off-Market-Anteil im Segment: überdurchschnittlich (Eigenerhebung).
St. Moritz führt das globale Luxus-Ranking an – noch vor Monaco und Aspen. Innerhalb der Gemeinde zeigt sich eine Mikrolagen-Differenzierung: Die Suvretta-Hanglage (CHF 40'000+/m²) und Via Arona unterscheiden sich vom Dorfkern. UBS flaggt Graubünden im Überhitzungsbarometer – ein Signal für informierte Käufer, die Qualität der Mikrolage besonders sorgfältig zu prüfen.
Prognose: St. Moritz bleibt Preisführer. Überhitzungssignal GR bedeutet erhöhte Prüfpflicht, nicht zwingend Korrekturpotenzial im Ultra-Luxussegment.
Gstaad (Gemeinde Saanen) hält CHF 45'000/m² im Luxussegment – gleichauf mit Verbier, knapp hinter St. Moritz. Das Saanenland besticht durch einen vergleichsweise entspannten Lex-Koller-Status (keine Kontingentierung wie im Wallis) und eine überdurchschnittlich internationale Käuferschaft mit Wohnsitzvorteil.
Prognose: Stabile Nachfrage durch UHNWI-Stammklientel. Angebotsmangel bei Objekten über CHF 20 Mio. bleibt strukturell.
Cologny (Genf) ist das Schweizer Pendant zu Mayfair – dichte Diplomaten- und Finanzmanagerdichte, kein Überhitzungssignal im UBS-Monitor. Das Genfersee-Becken profitiert von Pauschalbesteuerung (Kanton Genf akzeptiert sie, anders als Zürich) und der EU-Grenznähe für internationale Käufer.
Prognose: Strukturell stabil. Die Pauschalbesteuerung macht Genf für neue Zuzüger attraktiver als Zürich – ein Standortvorteil, der durch die Vernehmlassung zur Lex Koller nicht direkt berührt wird.
Das Wallis bietet drei Charaktere: Verbier als Ultra-Luxus-Destination (CHF 45'000/m², Kontingentware nach Lex Koller), Zermatt als ikonische Bergmarke (~CHF 19'832/m² Angebot, autofreie Zone als USP), Crans-Montana als Value-Play mit Prestige-Potenzial (bis CHF 17'106/m² im Prestige-Segment). Lex-Koller-Kontingente im Wallis bleiben ein limitierender Faktor für Ferienwohnungserwerber.
Prognose: Verbier bleibt durch Knappheit preisgestützt. Crans-Montana ist die attraktivste Eintrittspforte in den Alpin-Markt unterhalb CHF 5 Mio.
Das Tessin ist das einzige Verkäufer-Risikogebiet im Schweizer Premium-Markt. Die Preiskorrektur ist statistisch signifikant und bereits im zweiten Quartal in Folge messbar. Lugano / Collina d'Oro hält dabei besser als der Kantonsdurchschnitt (Median CHF 10'465/m², Portale), aber der Trend ist negativ. Quellen: IAZI, kant. Statistikamt TI, März 2026.
Die Korrektur eröffnet für antizyklische Käufer ein Fenster – besonders für Objekte mit Pauschalbesteuerungs-Eignung im Kanton. Pauschalbesteuerung ist im Tessin weiterhin aktiv (anders als in ZH, SH, AR, BL, BS).
Prognose: Der Gegentrend hält voraussichtlich bis Q3 2026 an. Langfristig spricht das Klima-Argument für die Region. Kurz- bis mittelfristig ist erhöhte Selektivität geboten.
Wir begleiten diskret – von der ersten Kontaktaufnahme bis zum Abschluss, ohne öffentliche Vermarktung.
Jetzt Analyse anfordernDrei Käufer-Profile dominieren das Schweizer Off-Market-Premium-Segment in H1 2026. Sie unterscheiden sich in Motivation, Zeithorizont und Regulatorik-Exposition. Persona-Quiz: Welches Profil passt zu Ihnen?
Family Offices halten weltweit ~18 % ihres Portfolios in Immobilien – der höchste aller Asset-Klassen (EY 2026). 69 % erwarten steigende internationale Kapitalzuflüsse in die Schweiz. Hauptmotivation: Kapitalerhalt, Inflationsschutz, Diskretion. Regulatorik-Exposition: tief (Lex Koller trifft nicht direkt, solange CH-Ansässigkeit besteht).
Markt-Briefing anfragen →98 % der Befragten in der EY-Studie finden die Schweiz als Immobilienstandort attraktiv. Pauschalbesteuerung (Kanton VS, TI, GR besonders attraktiv) und Lebensqualität sind entscheidende Pull-Faktoren. Regulatorik-Exposition: hoch – Lex-Koller-Vernehmlassung ist direkt relevant für Drittstaatsangehörige ohne CH-Wohnsitz.
Lex-Koller-Check anfragen →Die JUSO-Erbschaftssteuer-Initiative wurde mit 78.3 % deutlich abgelehnt (30.11.2025). NextGen-Käufer agieren aktuell mit mehr Planungssicherheit. Schwyz und Obwalden bleiben Null-Erbschaftssteuer-Kantone – ein Standortargument, das zunehmend in die Kaufentscheidung einfliegt. Off-Market-Zugang ist für diese Käufergruppe oft der einzige Weg zu Objekten unter Marktlevel.
Suchprofil einrichten →Regulatorik ist 2026 zum eigenständigen Preistreiber und Nachfragelenker geworden. Wer die vier aktuellen Entwicklungen kennt, agiert mit Informationsvorsprung.
| Thema | Status | Datum | Auswirkung |
|---|---|---|---|
| Eigenmietwert-Abschaffung | Angenommen (57.7 % Ja) | 28.09.2025 | Schuldzinsenabzug fällt weg; Objektsteuer Zweitwohnungen möglich ab ~2029 |
| Lex-Koller-Verschärfung | Vernehmlassung läuft | Seit 15.04.2026 | Drittstaatsbürger: ggf. Bewilligungspflicht auch Erstwohnsitz; Ferienwohnungen restriktiver |
| JUSO-Erbschaftssteuer | Abgelehnt (78.3 % Nein) | 30.11.2025 | Planungssicherheit für Nachfolge; SZ/OW bleibt Null-Steuer-Kanton |
| Pauschalbesteuerung | Aktiv (kantonale Varianz) | Basis 2026: CHF 434'700 | VS/TI/GR attraktiv; abgeschafft in ZH/SH/AR/BL/BS |
Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 (57.7 % Ja) schafft den Eigenmietwert ab. Wirksam voraussichtlich ab 2029. Im Gegenzug entfällt der Schuldzinsenabzug weitgehend. Für Resort-Kantone öffnet sich die Option einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitwohnungen – besonders relevant für Besitzer in VS, GR und TI. Mehr zur Eigenmietwert-Abschaffung →
Seit dem 15. April 2026 läuft die Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller. Die Vorlage sieht vor, dass Drittstaatsangehörige künftig auch für Erstwohnsitze eine Bewilligung benötigen; der Ferienwohnungserwerb würde restriktiver geregelt; SICAV-/Fondsanteile mit Liegenschaften unterlägen Bewilligungspflicht. Stand Redaktionsschluss Juli 2026 ist die Vernehmlassungsfrist noch offen – wir berichten im Annual Report 2027 mit dem definitiven Resultat. Lex-Koller-Pillar → · Lex-Koller-Check Tool →
Die Initiative wurde mit 78.3 % Nein-Stimmen deutlich verworfen. Schwyz und Obwalden bleiben Kantone ohne Erbschafts- und Schenkungssteuer – ein relevanter Standortvorteil für Vermögensnachfolge. Planungssicherheit für die Halbjahres-Perspektive ist damit hergestellt. Erbschaftssteuer-Simulator →
4'557 Pflichtige generieren CHF 821 Mio. Steuern (neueste verfügbare Gesamtdaten, Basis 2018). Die Mindestbemessungsgrundlage des Bundes beträgt 2026 CHF 434'700. Besonders attraktiv: Kantone VS, TI, GR. Abgeschafft in ZH, SH, AR, BL, BS. Pauschalbesteuerungs-Pillar → · Rechner →
Der Schweizer Off-Market-Markt bleibt robust – aber der Begriff «Markt» vereinfacht. Was wir beobachten, ist ein Mosaik: St. Moritz globaler Preisführer, Tessin im Gegentrend, Pfnüselküste auf dem Vormarsch, Regulatorik als neue Differenzierungsachse.
Nächste Vollkalibrierung: Annual Report 2027 (Q1 2027) mit vollständigem BOMPI-Update und Jahresdaten.
Beherzig Realty AG vermittelt seit 2010 diskret im Schweizer Premium-Segment. Unsere Transaktionsdatenbank ist die Grundlage des BOMPI und des vorliegenden Reports.
St. Moritz führt mit CHF 52'000/m² als teuerste Luxus-Wohnlage der Welt – noch vor Monaco und Aspen (Quelle: UBS Luxury Property Focus 2026, Stand Ende 2025).
Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 (57.7 % Ja) schafft den Eigenmietwert ab – wirksam voraussichtlich ab 2029. Im Gegenzug entfällt der Schuldzinsenabzug weitgehend. Für Resort-Kantone öffnet sich die Option einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitwohnungen – relevant für Besitzer in Verbier, Crans-Montana oder St. Moritz.
Seit dem 15. April 2026 läuft eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller. Drittstaatsangehörige benötigten künftig Bewilligungen auch für Erstwohnungen; der Ferienwohnungserwerb würde restriktiver geregelt. Stand Redaktionsschluss Juli 2026 ist die Vernehmlassungsfrist noch offen – wir berichten im Annual Report 2027 mit dem definitiven Resultat.
Auf Angebotsniveau ja: Kilchberg (linkes Zürichseeufer, Pfnüselküste) notiert rund CHF 35'000/m², Küsnacht (Goldküste) rund CHF 30'000/m² (Angebotspreise laut E&V und Portalen, Stand H1 2026). Diese Entkopplung innerhalb des Zürichsee-Segments ist eine der markantesten Verschiebungen des Halbjahres.
Sie erhalten den vollständigen Halbjahresbericht als PDF sowie optional eine 20-minütige Lagebeurteilung für Ihr spezifisches Suchprofil – diskret und ohne Verpflichtung.
Sie erhalten den Report in Kürze per E-Mail. Für ein persönliches Gespräch stehen wir unter +41 41 710 70 88 zur Verfügung.
BOMPI (Beherzig Off-Market Premium Index): Eigenerhebung der Beherzig Realty AG auf Basis von n ≈ 180+ intern begleiteten Transaktionen seit 2024. Gemessen wird der mediane Preisaufschlag gegenüber vergleichbaren öffentlich vermarkteten Objekten in derselben Mikrolage, normiert nach Fläche und Ausstattungsstandard. Der BOMPI bezieht sich ausschliesslich auf das Beherzig-Transaktionsportfolio (Premium-Segment) und erhebt keinen Anspruch auf Repräsentativität für den Gesamtmarkt.
Luxus-Mikrolagen CHF/m²: Alle CHF/m²-Werte zu Spitzenmikrolagen (St. Moritz, Gstaad, Verbier, Cologny, Küsnacht) stammen aus dem UBS Luxury Property Focus 2026 und beziehen sich auf Transaktionsdaten Stand Ende 2025. Kilchberg, Walchwil, Zermatt, Lugano, Crans-Montana: Angebotspreise aus Portal-Auswertungen H1 2026 sowie E&V-Daten; explizit als «Angebot» bzw. «Median-Angebot» gekennzeichnet. Angebotspreise liegen erfahrungsgemäss 5–15 % über realisierten Transaktionspreisen.
Makrodaten: BIP, Inflation, Leitzins, Haushaltswachstum: Julius Bär Q2 2026 Makro-Report («As of April 2026»), unter Berufung auf SNB, SECO, Wüest Partner, FSO. BFS IMPI: BFS Immobilienpreisindex Q1 2026 (+4.7 % YoY). Wüest-Prognose 2026: Wüest Partner Immo-Monitoring.
Nachfrage / HNWI: EY Swiss Real Estate Investor Survey 2026 (Family-Office-Allokation, internationale Kapitalzuflüsse). Off-Market-Quote ~25 % (Markt gesamt): Ginesta, unter Berufung auf Sotheby's International Realty.
Regulatorik: admin.ch (Ergebnisse Volksabstimmungen, Vernehmlassung Lex Koller), EFD, BJ; Medienberichte SRF/NZZ/swissinfo zur Lex-Koller-Vernehmlassung. Pauschalbesteuerungsdaten: EFD, neueste vollständige Datenbasis 2018.
Datenstand: Q2 2026 (Redaktionsschluss Juli 2026). Nächste Aktualisierung: Annual Report 2027 (Q1 2027) mit vollständigem BOMPI-Jahresupdate und Transaktionsdaten 2026.