Il mercato premium svizzero si differenzia – per ubicazione, per quota, per contesto normativo. St. Moritz a CHF 52'000/m² (global #1), la Pfnüselküste supera la Goldküste, il Ticino inverte la tendenza. La normativa ridefinisce le regole del gioco.
St. Moritz CHF 52'000/m² – destinazione residenziale più cara al mondo (UBS Luxury Property Focus 2026). La Pfnüselküste supera la Goldküste: Kilchberg (~CHF 35'000/m², prezzi di offerta E&V) davanti a Küsnacht (~CHF 30'000/m², portali). Il Ticino è l'unica regione a rischio venditore (–1,9 % abitazioni unifamiliari a/a). Nel contempo, un doppio choc normativo – valore locativo abolito, Lex Koller in consultazione – definisce l'agenda strategica per H2 2026.
Il primo semestre 2026 conferma la tesi centrale del rapporto annuale: il mercato svizzero off-market rimane strutturalmente robusto. L'evoluzione determinante è tuttavia la differenziazione – non l'omogeneità. La montagna si disaccoppia dalle location lacustri, la Pfnüselküste supera la Goldküste, il Ticino va controcorrente rispetto alla tendenza nazionale. E la normativa inizia a riorientare i flussi di domanda.
Il mercato lusso nazionale cresce moderatamente (+3 % 2025, UBS), ma le stazioni di montagna +6 % – e ~+40 % in 5 anni. Il disaccoppiamento tra indirizzi urbani e alpini è strutturale, non ciclico. Fonte: UBS Luxury Property Focus 2026.
Kilchberg (riva sinistra del lago di Zurigo) è quotata ~CHF 35'000/m² a livello di prezzi di offerta – Küsnacht (riva destra, Goldküste) ~CHF 30'000/m². Uno slittamento silenzioso non ancora riflesso nel rapporto annuale. Fonti: E&V, dati portali H1 2026 (prezzi di offerta).
–1,9 % abitazioni unifamiliari, –2,6 % appartamenti di proprietà a/a. Il cantone è l'unica regione con una correzione di prezzo misurabile – rilevante per i detentori esistenti ma anche per gli acquirenti controcorrente. Fonti: IAZI, dati cantonali marzo 2026.
L'abolizione del valore locativo (efficace ~2029) e la consultazione Lex Koller stabiliscono nuovi parametri per le abitazioni secondarie e gli acquirenti internazionali. Chi ha chiarezza giuridica oggi agisce con un vantaggio informativo. Fonti: admin.ch/dff, admin.ch/dfgp.
I family office detengono ~18 % di allocazione immobiliare nel mondo (la più alta di tutte le classi di attivi) – il 99 % privilegia il residenziale, il 69 % si aspetta un aumento dei flussi di capitale internazionali verso la Svizzera. Fonte: EY Swiss Real Estate 2026.
Il BOMPI è un indice proprietario di Beherzig Realty AG. Misura il premio mediano di prezzo che gli acquirenti HNWI pagano per immobili premium negoziati discretamente in Svizzera rispetto a immobili comparabili commercializzati pubblicamente. Base dati: n≈180+ transazioni accompagnate dal 2024. Valore attuale: +18,5 % (T2 2026, segmento premium). L'indice non pretende di essere rappresentativo del mercato globale.
« Acquistare off-market significa pagare un premio – e acquistare comunque a miglior valore, perché si comprende il vero prezzo di mercato senza la pressione delle aste. »
Per contestualizzare: le fonti pubblicamente disponibili (Sotheby's/Ginesta) stimano che circa un quarto delle transazioni svizzere vengano trattate discretamente. La quota propria di Beherzig (45 %) si riferisce al segmento premium che accompagniamo – la quota più elevata si spiega con la nostra specializzazione nei mandati HNWI, non con una differenza strutturale del mercato. Riferimento esterno: Sotheby's International Realty, via Ginesta.
I valori UBS si riferiscono ai dati di transazione del segmento lusso (fine 2025); i valori di portali e E&V sono prezzi di offerta H1 2026. I prezzi di offerta superano generalmente quelli di transazione del 5–15 %.
| Rango | Ubicazione | Regione | CHF/m² | Tipo | Fonte |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | St. Moritz | Engadina / GR | 52'000 | Transazione | UBS Luxury 2026 |
| 2 | Gstaad / Saanen | Saanenland / BE | 45'000 | Transazione | UBS Luxury 2026 |
| 3 | Verbier | Vallese / VS | 45'000 | Transazione | UBS Luxury 2026 |
| 4 | Cologny | Regione Lago di Ginevra / GE | 43'000 | Transazione | UBS Luxury 2026 |
| 5 | Küsnacht | Goldküste / ZH | 37'000 | Transazione | UBS Luxury 2026 |
| 6 | Kilchberg | Pfnüselküste / ZH | ~35'000 | Offerta | E&V, H1 2026 |
| 7 | Walchwil | Lago di Zugo / ZG | 20'468 | Offerta | Portali, H1 2026 |
| 8 | Zermatt | Mattertal / VS | ~19'832 | Offerta | Portali, H1 2026 |
| 9 | Lugano / Collina d'Oro | Ticino (contro-tendenza) | 10'465 | Mediana | Portali, H1 2026 |
| 10 | Crans-Montana | Vallese / VS | 8'822 / 17'106 | Media / Prestige | Portali, H1 2026 |
Sei regioni, sei caratteri. Il disaccoppiamento – il leitmotiv di questo rapporto semestrale – vi si manifesta con maggiore evidenza.
La Pfnüselküste (riva sinistra, comuni Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil) supera a livello di prezzi di offerta la tradizionale Goldküste (riva destra, Küsnacht, Zollikon, Erlenbach). Kilchberg è quotata circa CHF 35'000/m² (E&V), Küsnacht circa CHF 30'000/m² (portali). Questi prezzi di offerta sono inferiori al valore UBS segmento lusso (Küsnacht CHF 37'000/m²), che cattura transazioni ultra-high-end. La tendenza è comunque chiara: la riva sinistra guadagna attrattività relativa.
Prospettive: La Pfnüselküste dovrebbe mantenere la sua forza relativa finché i collegamenti pendolari verso Zurigo rimangono comparabili. Quota off-market nel segmento: superiore alla media (dati proprietari).
St. Moritz guida la classifica mondiale del lusso – davanti a Monaco e Aspen. All'interno del comune, è visibile una differenziazione per micro-ubicazione: il versante Suvretta (CHF 40'000+/m²) e la Via Arona differiscono dal centro del paese. UBS segnala i Grigioni nel suo barometro di surriscaldamento – un segnale per gli acquirenti illuminati di esaminare la qualità della micro-ubicazione con particolare rigore.
Prospettive: St. Moritz rimane il leader dei prezzi. Il segnale di surriscaldamento per GR implica una maggiore due diligence, senza necessariamente indicare un potenziale di correzione nel segmento ultra-lusso.
Gstaad (comune di Saanen) mantiene CHF 45'000/m² nel segmento lusso – alla pari con Verbier, appena dietro St. Moritz. Il Saanenland si distingue per uno status Lex Koller comparativamente disteso (nessun contingentamento come in Vallese) e una clientela internazionale al di sopra della media con vantaggi di domicilio.
Prospettive: Domanda stabile dalla clientela UHNWI di base. La scarsità di offerta sopra i CHF 20 milioni rimane strutturale.
Cologny (Ginevra) è l'equivalente svizzero di Mayfair – alta concentrazione di diplomatici e direttori finanziari, nessun segnale di surriscaldamento nel monitor UBS. Il bacino del Lemano beneficia della tassazione a forfait (il cantone di Ginevra la accetta, diversamente da Zurigo) e della vicinanza al confine con l'UE per gli acquirenti internazionali.
Prospettive: Strutturalmente stabile. La tassazione a forfait rende Ginevra più attrattiva di Zurigo per i nuovi arrivati – un vantaggio locativo non direttamente influenzato dalla consultazione sulla Lex Koller.
Il Vallese offre tre caratteri: Verbier come destinazione ultra-lusso (CHF 45'000/m², ben sotto contingente Lex Koller), Zermatt come brand di montagna iconico (~CHF 19'832/m² offerta, zona senza auto come USP), Crans-Montana come value play con potenziale prestige (fino a CHF 17'106/m² segmento prestige). I contingenti Lex Koller in Vallese rimangono un fattore limitante per gli acquirenti di abitazioni di vacanza.
Prospettive: Verbier rimane sostenuto dalla scarsità. Crans-Montana è il punto di ingresso più attrattivo nel mercato alpino al di sotto di CHF 5 milioni.
Il Ticino è l'unica regione a rischio venditore del mercato premium svizzero. La correzione dei prezzi è statisticamente significativa e misurabile per il secondo trimestre consecutivo. Lugano/Collina d'Oro resiste meglio della media cantonale (mediana CHF 10'465/m², portali), ma la tendenza è negativa. Fonti: IAZI, statistiche cantonali TI, marzo 2026.
La correzione apre una finestra per gli acquirenti controcorrente – in particolare per gli immobili adatti alla tassazione a forfait nel cantone. La tassazione a forfait rimane attiva in Ticino (diversamente da ZH, SH, AR, BL, BS).
Prospettive: La contro-tendenza dovrebbe mantenersi fino al T3 2026. A lungo termine, l'argomento climatico depone a favore della regione. A breve e medio termine, è raccomandata una maggiore selettività.
La accompagniamo discretamente – dal primo contatto alla firma, senza commercializzazione pubblica.
Richiedere la Sua analisi oraTre profili di acquirenti dominano il segmento off-market premium svizzero nel H1 2026. Si differenziano per motivazione, orizzonte temporale ed esposizione normativa. Quiz personalità: quale profilo Le corrisponde?
I family office detengono ~18 % del portafoglio in immobiliare – la più alta di tutte le classi di attivi (EY 2026). Il 69 % si aspetta un aumento dei flussi di capitale internazionali verso la Svizzera. Motivazione principale: conservazione del capitale, protezione dall'inflazione, discrezione. Esposizione normativa: bassa (la Lex Koller non si applica direttamente finché si mantiene la residenza in Svizzera).
Richiedere un briefing di mercato →Il 98 % degli intervistati nello studio EY trova la Svizzera attrattiva come mercato immobiliare. La tassazione a forfait (cantoni VS, TI, GR particolarmente attrattivi) e la qualità della vita sono fattori di attrazione decisivi. Esposizione normativa: elevata – la consultazione Lex Koller è direttamente rilevante per i cittadini di stati terzi senza domicilio svizzero.
Richiedere una verifica Lex Koller →L'iniziativa dei Giovani socialisti sulle imposte di successione è stata chiaramente respinta con il 78,3 % di No (30.11.2025). Gli acquirenti NextGen dispongono attualmente di maggiore certezza di pianificazione. Svitto e Obvaldo rimangono cantoni senza imposta di successione – un argomento di localizzazione che entra sempre più nelle decisioni di acquisto. L'accesso off-market è spesso l'unica via verso immobili sotto il livello di mercato per questo gruppo di acquirenti.
Creare un profilo di ricerca →La normativa è diventata nel 2026 un motore di prezzo indipendente e un orientatore della domanda. Chi conosce i quattro sviluppi attuali agisce con un vantaggio informativo.
| Tema | Stato | Data | Impatto |
|---|---|---|---|
| Abolizione valore locativo | Approvato (57,7 % di Sì) | 28.09.2025 | Deduzione interessi ipotecari eliminata; imposta sull'oggetto abitazioni secondarie possibile dal ~2029 |
| Rafforzamento Lex Koller | Consultazione in corso | Dal 15.04.2026 | Cittadini stati terzi: autorizzazione potenziale anche abitazione principale; abitazioni vacanza più restrittive |
| Iniziativa GS imposta successione | Respinta (78,3 % di No) | 30.11.2025 | Certezza di pianificazione per successioni; SZ/OW rimane cantone senza imposta |
| Tassazione a forfait | Attiva (varianza cantonale) | Base 2026: CHF 434'700 | VS/TI/GR attrattivi; abolita in ZH/SH/AR/BL/BS |
Il referendum popolare del 28 settembre 2025 (57,7 % di Sì) abolisce il valore locativo. Efficace circa dal 2029. In contropartita, la deduzione degli interessi ipotecari viene largamente eliminata. I cantoni turistici hanno la possibilità di istituire un'imposta cantonale sulle abitazioni secondarie – particolarmente rilevante per i proprietari in VS, GR e TI. Diritto immobiliare svizzero →
Dal 15 aprile 2026 è in corso una consultazione sul rafforzamento della Lex Koller. I cittadini di stati terzi avrebbero bisogno di autorizzazioni anche per l'abitazione principale; l'acquisto di abitazioni di vacanza sarebbe più restrittivo. Alla data di chiusura redazionale (luglio 2026), la consultazione rimane aperta. Strumento Lex Koller Check →
L'iniziativa è stata chiaramente respinta con il 78,3 % di No. Svitto e Obvaldo rimangono cantoni senza imposta di successione e donazione – un vantaggio locativo rilevante per la successione patrimoniale. La certezza di pianificazione per la prospettiva semestrale è stabilita. Simulatore imposta successione →
4'557 contribuenti generano CHF 821 milioni di imposte (dati completi più recenti, base 2018). La base imponibile minima federale è di CHF 434'700 nel 2026. Particolarmente attrattivi: i cantoni VS, TI, GR. Abolita in ZH, SH, AR, BL, BS. Calcolatore →
Il mercato off-market svizzero rimane robusto – ma il termine «mercato» è una semplificazione. Quello che osserviamo è un mosaico: St. Moritz come leader mondiale dei prezzi, il Ticino controcorrente, la Pfnüselküste in progressione, la normativa come nuovo asse di differenziazione.
Prossima calibrazione completa: Rapporto Annuale 2027 (T1 2027) con aggiornamento completo del BOMPI annuale e dati di transazione 2026.
Beherzig Realty AG gestisce intermediazioni discrete nel segmento premium svizzero dal 2010. La nostra banca dati di transazioni è il fondamento del BOMPI e del presente rapporto.
St. Moritz è al primo posto con CHF 52'000/m² come destinazione residenziale di lusso più cara al mondo – davanti a Monaco e Aspen (Fonte: UBS Luxury Property Focus 2026, dati fine 2025).
Il referendum popolare del 28 settembre 2025 (57,7 % di Sì) ha abolito il valore locativo – in vigore circa dal 2029. In contropartita, la deduzione degli interessi ipotecari viene largamente eliminata. I cantoni turistici hanno la possibilità di istituire un'imposta cantonale sugli immobili per abitazioni secondarie – rilevante per i proprietari a Verbier, Crans-Montana o St. Moritz.
Dal 15 aprile 2026 è in corso una consultazione sul rafforzamento della Lex Koller. I cittadini di stati terzi avrebbero bisogno di autorizzazioni anche per l'abitazione principale; l'acquisto di case di vacanza sarebbe più restrittivo. Alla data di chiusura redazionale (luglio 2026), la procedura di consultazione è ancora aperta – riferiremo definitivamente nel Rapporto Annuale 2027.
A livello di prezzi di offerta, sì: Kilchberg (riva sinistra del lago di Zurigo, Pfnüselküste) è quotata a circa CHF 35'000/m², Küsnacht (Goldküste) a circa CHF 30'000/m² (prezzi di offerta secondo E&V e portali, H1 2026). Questo disaccoppiamento all'interno del segmento del lago di Zurigo è uno degli slittamenti più marcati del semestre.
Riceve il rapporto semestrale completo in PDF e, facoltativamente, una valutazione di 20 minuti per il Suo profilo di ricerca specifico – discreta e senza impegno.
Riceverà il rapporto per e-mail a breve. Per un colloquio personale, ci contatti al +41 41 710 70 88.
BOMPI: Dati proprietari di Beherzig Realty AG basati su n≈180+ transazioni accompagnate dal 2024. Misura il premio mediano di prezzo rispetto a immobili comparabili commercializzati pubblicamente nella stessa micro-ubicazione, normalizzato per superficie e livello di finitura. Il BOMPI si riferisce esclusivamente al portafoglio di transazioni Beherzig (segmento premium) e non pretende di essere rappresentativo del mercato globale.
Valori CHF/m² micro-ubicazioni lusso: Tutti i valori CHF/m² per le micro-ubicazioni premium (St. Moritz, Gstaad, Verbier, Cologny, Küsnacht) provengono dall'UBS Luxury Property Focus 2026 e si riferiscono ai dati di transazione fine 2025. Kilchberg, Walchwil, Zermatt, Lugano, Crans-Montana: prezzi di offerta dalle analisi di portali H1 2026 e dati E&V; esplicitamente etichettati come «offerta» o «mediana offerta».
Dati macro: Julius Baer T2 2026 Macro Report («As of April 2026»), citando BNS, SECO, Wüest Partner, UST. UST IMPI T1 2026 (+4,7 % a/a). Previsione Wüest 2026: Wüest Partner Immo-Monitoring.
Normativa: admin.ch (risultati votazioni, consultazione Lex Koller), DFF, DFGP; rapporti media SRF/NZZ/swissinfo.
Dati al: T2 2026 (chiusura redazionale luglio 2026). Prossimo aggiornamento: Rapporto Annuale 2027 (T1 2027).