Termini specialistici sugli immobili svizzeri di pregio, il diritto, la fiscalità, la valutazione e il finanziamento. Consultazione dalla A alla Z con ricerca, filtri e rimandi tra termini correlati.
Multiplo dell’unità cantonale (100% = norma cantonale) — determina il carico fiscale effettivo per comune.
Fattore decisivo per la scelta della residenza nel segmento HNWI. Esempi 2026: Feusisberg (SZ) 55%, Wollerau (SZ) 60%, Zug (ZG) 60%, Saanen (BE) 168%. Verbier (VS) 142%, Cologny (GE) 32%.
Rimborso dell ipoteca tramite veicolo Pillar 3a invece che tramite estinzione diretta — ottimizzazione fiscale.
Il valore locativo imputato e gli interessi ipotecari restano deducibili più a lungo. I versamenti alla Pillar 3a sono anch essi fiscalmente deducibili. In caso di pensionamento: l ipoteca viene estinta mediante il capitale 3a.
Donazione in vita a discendenti aventi diritto — viene conteggiata nell'eredità.
Strumento di pianificazione per ottimizzare l'imposta di successione. Nella maggior parte dei cantoni l'anticipo d'eredità è soggetto all'imposta sulle donazioni (spesso con conteggio ai fini della legittima). L'eventuale rivalutazione del patrimonio dopo la donazione è tassata in capo al beneficiario.
Requisiti di mezzi propri per l’acquisto con ipoteca; entità e fonti ammissibili dipendono dall’immobile, dalla banca e dall’autoregolamentazione vigente.
Per l’abitazione principale le banche considerano spesso almeno il 20% di mezzi propri e richiedono che una parte provenga da fonti al di fuori della previdenza professionale obbligatoria. Questo non costituisce una promessa di concessione del credito; per immobili a reddito o profili di rischio superiori possono applicarsi requisiti più stringenti.
Accordi bilaterali tra Stati per evitare la doppia imposizione — la Svizzera ha circa 100 DBA.
Rilevante per persone facoltose con attività internazionale. Gli immobili sono di norma tassati nello Stato in cui si trovano (Svizzera per immobili situati in Svizzera). In caso di vendita si applicano tipicamente le norme fiscali svizzere (GGS). Successioni in base al DBA: alcuni Paesi hanno specifici accordi con la Svizzera (ad es. Germania, Italia).
Metodo di valutazione che attualizza i futuri flussi di cassa da locazione con un tasso di sconto.
Standard per la valutazione di immobili a reddito e per valutazioni istituzionali. Considera l’evoluzione dei canoni, i periodi di vacanza, i costi di gestione e il valore residuo. È molto sensibile alla scelta del tasso di sconto.
Reddito fittizio da affitto per immobile occupato dal proprietario — tassato come reddito.
Specifco svizzero. L'Eigenmietwert (60-70% del valore locativo di mercato) è reddito imponibile. Deducibili in compenso: interessi ipotecari, spese di manutenzione. Tema politicamente controverso; riforme discusse più volte.
Struttura fondazionale (Liechtenstein, Svizzera) per la concentrazione del patrimonio tra più generazioni.
Strumento di strutturazione per family office. La fondazione del Liechtenstein offre generalmente maggiore flessibilità, la fondazione svizzera maggiore chiarezza regolamentare. Fiscalmente riconosciuta purché non si tratti di una costruzione elusiva. Possibile efficace nella pianificazione successoria, ma complessa.
Fondo di riserva di una comunità di proprietari per opere di ristrutturazione importanti; disciplina secondo regolamento e delibere della comunità.
Un fondo di rinnovo non è generalmente previsto per legge. La sua esistenza e le modalità di alimentazione risultano in particolare dal regolamento e dalle delibere della comunità dei proprietari. All'acquisto vanno esaminati saldo del fondo, obbligazioni e rendiconto caso per caso.
Attestato energetico svizzero — valuta l'efficienza energetica su scala A–G.
Nel Canton Zurigo, GE e in alcuni altri cantoni obbligatorio in caso di vendita. GEAK Plus include raccomandazioni di ristrutturazione. La categoria A corrisponde allo standard Minergie; F–G tipico di edifici ante 1990 non ristrutturati.
Fornitore svizzero di indici immobiliari (Centro di informazione e formazione per il settore immobiliare).
Fornitore leader di dati e indici immobiliari svizzeri. Il database di oggetti di riferimento IAZI è utilizzato da banche e periti istituzionali. Report singoli a pagamento (CHF 150-300).
Imposta cantonale su reddito e patrimonio — aliquote e scaglioni altamente variabili.
I cantoni della Svizzera centrale (ZG, NW, OW, SZ) applicano le aliquote più basse. Vallese e Ginevra più elevate. L ottimizzazione fiscale tramite scelta della residenza è uno strumento legale e usuale per HNWI.
Imposta comunale espressa come moltiplicatore del coefficiente cantonale (standard 100% = norma cantonale).
Forti variazioni: Feusisberg 55%, Wollerau 60%, Saanen 168%. Fattore decisivo nella scelta di domicilio nel segmento premium. Aliquote più basse nell'Arcidiocesi centrale della Svizzera interna, più alte nei comuni turistici e nei centri urbani.
Imposta cantonale sui trasferimenti patrimoniali in caso di morte — nessuna imposta federale.
Soggettività fiscale, franchigie e aliquote variano a seconda del cantone e del grado di parentela. Per gli immobili va regolarmente considerato anche il cantone di ubicazione. Prima di una cessione è necessaria una verifica specialistica a livello cantonale.
Imposta cantonale/comunale dovuta all'acquisto di un immobile — tipicamente 1–3% del prezzo d'acquisto.
Ripartizione tra acquirente e venditore varia per cantone. Zurigo non applica più l'imposta di trasferimento dal 2005. Aliquote elevate: GE (3,3%), VD (3,3%). Nell'acquisto di immobili di fascia alta rappresenta un costo significativo.
Imposta federale sul reddito — applicata in modo uniforme in tutta la Svizzera, aliquota massima 11,5% per lo scaglione più alto.
Il Confederazione non tassa il patrimonio. L’imposta federale diretta sul reddito è progressiva con un’aliquota massima del 11,5% per redditi molto elevati. Regime familiare con ripartizione fiscale per i coniugi.
Imposta cantonale sul patrimonio netto — assente a livello federale.
La Svizzera è uno dei pochi Paesi OCSE con imposta patrimoniale. Aliquote tipiche 0.1–0.8% del patrimonio netto. Cantoni dell’Innersvizzera più bassi; Ginevra e Vaud più elevati. Le leve per HNWI includono scelta della residenza e strutture di fondazione/holding.
Imposta cantonale sulle trasferenze patrimoniali in vita — spesso parallela all’imposta sulle successioni.
Nella maggior parte dei cantoni esente per discendenti diretti. Un anticipo d’eredità è considerato donazione con computo sulla quota legittima. Importante: donazioni effettuate entro 5 anni dal decesso possono essere riaddebitate ai fini dell’imposta patrimoniale in alcuni cantoni.
Imposta cantonale sul guadagno derivante dalla vendita di un immobile — l'aliquota dipende dalla durata del possesso.
Una lunga durata di possesso riduce l'aliquota (bonus per mantenimento a lungo termine). Una breve durata può comportare sovrattasse. Importante: la GGS si applica in modo diverso a privati rispetto a soggetti d'impresa (plusvalenza di capitale/utile d'impresa).
Ipoteca con tasso di interesse e durata concordati (tipicamente 2–15 anni).
Offre certezza di pianificazione contro l'andamento dei tassi variabili. In caso di estinzione anticipata prevista penale per mancato godimento (indennità di ristrutturazione). Per HNWI spesso strategia a più tranche (mix di scadenze diverse).
Ipoteca variabile basata sul SARON (Swiss Average Rate Overnight) — tasso money market + margine.
Sostituto del LIBOR dal 2022. Il tasso varia con il mercato monetario; nel 2026 tipico 1.5–2.0% (SARON 1.0% + margine 0.5–1%). Tassi ipotecari più bassi ma rischio di variazione del tasso. Indicata per chi ha tolleranza al rischio e orizzonte temporale breve.
Ipoteca con tasso rescindibile in qualsiasi momento — flessibile, ma tassi generalmente superiori alla fissa.
Forma classica prima dell’introduzione del SARON; oggi rara. Tasso tipico 0.5–1% sopra il SARON. Utilizzata per orizzonti molto brevi o come piccola tranche in un portafoglio a più tranches.
Normativa predecessora della Lex Koller — disciplinava gli acquisti da parte di persone residenti all estero tra 1985 e 1997.
Termine storico. La prassi attuale si basa sul Codice federale sull acquisto di beni immobili da parte di persone all estero (BewG, in vigore dal 1997). Lex Koller è la dizione collaudiale per l applicazione più restrittiva.
Legge federale svizzera che regola l acquisto di immobili da parte di persone residenti all estero (BewG).
I cittadini di paesi terzi necessitano di un autorizzazione cantonale. I cittadini UE/AELE con permesso B/C sono di regola liberi di acquistare. I comuni di resort dispongono di contingenti (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Crans-Montana, Saanen). Violazione = nullità + sanzione.
Qualità della posizione a livello regionale (città, cantone, regione) — fattore di prezzo principale per gli immobili.
Goldküste, Engadina, Saanenland, lago Lemano sono macro‑posizioni premium in Svizzera. Fattori: forza economica, infrastrutture, regime fiscale, immagine. Incide per il 60-80% sul valore di mercato.
Qualità della posizione a livello di quartiere/strada all interno di un comune — fattore di differenziazione.
All interno dello stesso comune le micro‑posizioni premium possono avere un sovrapprezzo del 50-100% rispetto alle posizioni standard. Esempi: Itschnach (Küsnacht), Suvretta (St. Moritz), Le Hameau (Verbier). Fattori: esposizione, vista, vicinato, rumore stradale.
Marchio svizzero di efficienza energetica per edifici — introdotto nel 1998.
Più livelli: Minergie (standard), Minergie‑P (edificio passivo), Minergie‑A (plusenergia). Alcune banche offrono condizioni ipotecarie agevolate. Nel segmento premium è sempre più lo standard, specialmente nelle nuove costruzioni.
Livello più elevato Minergie — l edificio produce più energia di quella che consuma (plus‑energia).
Raro nel patrimonio esistente, frequente nelle nuove costruzioni premium. Richiede impianto fotovoltaico, isolamento di alto livello, pompa di calore. Agevolazioni fiscali cantonali possibili (detrazione per ristrutturazione energetica).
Forma di proprietà con quote ideali sull’intero fondo — distinto dallo Stockwerkeigentum.
A differenza dello Stockwerkeigentum non conferisce diritti esclusivi su singoli appartamenti. Comune in proprietà familiari e in comunioni ereditarie. La vendita di una quota spesso richiede il consenso degli altri comproprietari.
Stima dei costi per le modernizzazioni necessarie — critica nella valutazione di immobili esistenti.
Per immobili >25 anni: tipicamente 15–30% del valore di nuovo per una ristrutturazione completa. Solo per efficienza energetica: 8–15%. Per immobili storici in zone tutelate spesso costi significativamente più elevati.
Rendimento lordo al netto dei costi di gestione e manutenzione — prima di finanziamento e imposte.
Indicatore di performance più realistico. Prassi svizzera: detrazione del 15–20% dal canone lordo per i costi di gestione. Le proprietà di fascia premium presentano spesso nettorendite inferiori a causa di standard di gestione più elevati.
Diritto di godimento di un immobile senza esserne proprietario — tipico per il coniuge superstite.
Il disponente può istituire la Nutzniessung sull’immobile a favore del coniuge nel testamento, mentre la proprietà passa ai discendenti. Strumento di ottimizzazione fiscale nella successione generazionale. L’usufruttuario è soggetto all’Eigenmietwert (valore locativo imputato).
Obbligo di ottenere un’autorizzazione da parte degli stranieri per l’acquisto di immobili in Svizzera (BewG).
I cittadini di Paesi terzi sono normalmente soggetti all’obbligo d’autorizzazione previsto dalla Lex Koller. I Comuni turistici dispongono di contingenti cantonali; le seconde case/abitazioni per vacanza sono possibili ma limitate. La violazione comporta la nullità del contratto di compravendita e sanzioni.
Intermediazione di un immobile senza pubblica offerta — in modo discreto verso un pool di acquirenti pre-qualificati.
Prassi consolidata nel segmento premium (CHF >5M). Si veda il Premium Index Off-Market 2026: +18.5% sovrapprezzo rispetto a vendite pubbliche. Vantaggi: discrezione per il venditore, accesso anticipato per l’acquirente, premio di scarsità.
Regime fiscale svizzero per stranieri non occupati — base imponibile calcolata sulle spese di vita.
Il confronto considera 11 cantoni selezionati (VS, GR, VD, TI, BE, LU, OW, NW, FR, JU, SG). Disponibilità e requisiti vanno valutati caso per caso a livello cantonale; ZH, BS, SH e AR hanno abolito l’imposizione forfettaria, BL la consente solo nell’anno d’insediamento fino alla fine del periodo fiscale. Spesa minima CHF 435'000 (Confederazione 2026) o importi minimi cantonali.
Permesso di soggiorno temporaneo (5 anni, rinnovabile) per cittadini UE/AELE e cittadini di Paesi terzi con attività lavorativa o autosufficienza finanziaria.
Requisito per la residenza principale in Svizzera. UE/AELE: tipicamente senza difficoltà in presenza di attività lavorativa o di mezzi finanziari sufficienti. Cittadini di Paesi terzi: requisiti cantonali (tipicamente richiesta di elevata autosufficienza finanziaria). Consente l’acquisto di un immobile ad uso proprio senza le limitazioni previste dalla Lex Koller.
Permesso di domicilio illimitato dopo 5–10 anni di soggiorno continuativo in Svizzera.
Per cittadini UE/AELE: generalmente ottenibile dopo 5 anni. Cittadini di Paesi terzi: di norma dopo 10 anni con prova linguistica e integrazione. Per l’acquisto immobiliare i titolari del permesso C e i cittadini UE/AELE sono equiparati ai cittadini svizzeri (nessuna applicazione della Lex Koller).
Permesso per soggiorno breve (max. 1 anno, rinnovabile fino a 24 mesi) per soggiorni temporanei.
Tipico per lavoro stagionale o incarichi di breve durata. Non autorizza l’acquisto libero di immobili (acquisto soggetto a autorizzazione Lex Koller).
Quota ereditaria protetta per i discendenti nonché per il coniuge o partner registrato; i genitori non hanno più diritto al Pflichtteil dal 2023.
Riforma del diritto ereditario 2023: il Pflichtteil dei discendenti è stato ridotto da 3/4 a 1/2 della quota legale. Il Pflichtteil del coniuge resta invariato (1/2). Il diritto dei genitori è stato abolito. Rilevante nella pianificazione di anticipo d’eredità.
Previdenza privata vincolata con vantaggi fiscali — può essere utilizzata per capitale proprio ipotecario o per l’ammortamento.
Versamento massimo annuo 2026: CHF 7'258 (lavoratori con cassa pensioni), CHF 36'288 (senza cassa pensioni). Possibile prelievo con aliquota fiscale ridotta. Strumento comune per l’ammortamento indiretto.
Edificio che produce più energia di quanta ne consumi (bilancio positivo) — Minergie-A-Standard.
Standard in crescita nelle nuove costruzioni premium. Combinazione tipica: impianto fotovoltaico + pompa di calore + elevata coibentazione + gestione energetica intelligente. Costi di costruzione circa +5–10% rispetto allo standard, ma spesso valore di vendita maggiorato del +10–15%.
Precommercializzazione di un immobile a un pool selezionato — fase preliminare alla pubblica asta.
Ibrido tra Off-Market e vendita pubblica. L’immobile viene proposto in prima battuta a potenziali acquirenti pre-qualificati; in assenza di esito si procede alla pubblicizzazione. Approccio che riduce il rischio per il venditore.
Erogazione anticipata di mezzi BVG per l’acquisto di abitazione principale — possibile ogni 5 anni.
Fonte importante di mezzi propri per i lavoratori. Condizioni: abitazione ad uso proprio, partecipazione minima del 50%, prima della pensione (con riduzione della copertura previdenziale). Fiscalmente svantaggioso: l’erogazione è soggetta a tassazione; la copertura assicurativa diminuisce.
Metodologia proprietaria di Beherzig per misurare il sovrapprezzo Off-Market rispetto a oggetti comparabili pubblici.
Situazione 2026: +18.5%. Calcolato su una stima interna di Beherzig, non verificata in modo indipendente rispetto a comparabili pubblicati. Componenti: premio discrezione 8–12%, premio scarsità 15–25%, premio pre-qualifica 5–10%.
Forma di proprietà svizzera su appartamento con diritto esclusivo — normativa in vigore dal 1965.
Forma più comune per le abitazioni in condominio. Diritto esclusivo sull’unità abitativa + comproprietà delle parti comuni. L’assemblea dei proprietari (STWEV) prende le decisioni comuni. Un fondo di rinnovamento è frequente, ma non sempre obbligatorio per legge.
Zone tutelate cantonali/comunali per edifici storici — ristrutturazioni e trasformazioni soggette ad autorizzazione.
Critico nelle ristrutturazioni di beni storici. Le modernizzazioni devono preservare il carattere dell’edificio; gli interventi di efficientamento energetico richiedono spesso autorizzazioni speciali. Possono esistere agevolazioni fiscali a livello cantonale.
Imposta prelevata direttamente alla fonte del reddito — tipica per titolari di permesso B.
Gli stranieri con permesso B sono soggetti alla Quellensteuer. I titolari di permesso C e i cittadini EU/EFTA residenti in CH sono assoggettati alla tassazione ordinaria. Per patrimonio > CHF 150'000 è possibile una successiva imposizione ordinaria. Rilevante per l’applicazione dei DBA.
Metodo di valutazione basato sui costi di nuovo costruzione + terreno meno la svalutazione per età.
Oltre al Verkehrswert/hedonico e all’Ertragswert/DCF, è la terza metodologia di valutazione usata in Svizzera. Negli immobili unifamiliari abitati spesso viene combinato con il Verkehrswert. In località premium il valore del terreno domina, rendendo il Realwert meno significativo.
Canoni di locazione annui divisi per il valore di mercato — prima delle spese di gestione, manutenzione e finanziamento.
Indicatore di performance semplificato. Per immobili a reddito in Svizzera tipico 3–5% (residenziale), 4–6% (commerciale). Nelle location premium spesso più basso (2–3%) a causa dell’elevato valore dell’immobile.
Status per comuni turistici — consente acquisti limitati da parte di stranieri tramite contingenti cantonali.
Comuni resort nel VS (Verbier, Crans-Montana, Zermatt, Saas-Fee), GR (St. Moritz, Davos, Klosters, Lenzerheide, Arosa), BE (Saanen/Gstaad). Contingenti cantonali annuali; nel 2026 in VS e GR oltre il 90% dei contingenti è stato utilizzato.
Rapporto tra costi abitativi calcolati e reddito; le banche applicano propri limiti, spesso simili tra loro.
Indicativamente si utilizza un tasso ipotecario prudenziale di circa 5%, spese accessorie, ammortamento e un limite di carico intorno a un terzo del reddito lordo. La verifica concreta e le condizioni sono decise dall’istituto creditore caso per caso.
Denominazione colloquiale per il quadro di vigilanza, l'autoregolamentazione riconosciuta e la verifica bancaria delle ipoteche.
I valori spesso citati: 20% di mezzi propri, circa un terzo di onere finanziario sostenibile e un tasso di riferimento di circa il 5% sono assunzioni di modello diffuse, ma non rappresentano una garanzia universale di approvazione da parte della FINMA. Rilevanti sono la regolamentazione vigente, la politica creditizia della banca e il caso concreto.
Holding di partecipazione per la strutturazione patrimoniale fiscalmente ottimizzata — privilegio fiscale svizzero per le holding.
Una holding svizzera può ricevere proventi da partecipazioni esenti da imposta (deduzione per partecipazioni). Può essere combinata con una fondazione. Limitata applicabilità per immobili (le real-estate holding non beneficiano del privilegio di holding sui canoni di locazione).
Tasso di sconto con cui i ricavi da locazione vengono capitalizzati per il calcolo del valore di mercato.
Riflette il rischio (posizione, tipo di immobile, contratti di locazione) e i tassi di mercato. Tipico nel 2026: 3.5-4.5% abitazioni in posizione premium, 4.5-5.5% abitazioni standard, 5.5-7% commercio. Tasso di cap più basso = valore più elevato.
Tasso d interesse per il finanziamento ipotecario — dipende dal tipo di ipoteca, dalla durata e dalla solvibilità.
Tipico nel 2026: SARON 1.5-2.0%, ipoteca fissa 5 anni 1.8-2.3%, 10 anni 2.0-2.5%. Fiscalmente deducibile per l immobile ad uso proprio. Per HNWI spesso c è margine di negoziazione (condizioni premium).
Valore che la banca prende come riferimento per la concessione dell’ipoteca — tipicamente 80% del valore di mercato per abitazioni.
Per immobili a reddito le banche applicano regolarmente limiti di finanziamento più bassi. L’entità della concessione ipotecaria e i mezzi propri riconosciuti dipendono dalla prassi bancaria, dall’autoregolamentazione riconosciuta e dal singolo caso; devono essere concordati con l’istituto di credito prima della stipula del finanziamento.
Valore corrente di mercato di un immobile — base per valutazioni, ipoteche e imposte.
Nel segmento premium raramente misurabile in modo lineare — premi Off-Market, micro-locazioni e caratteristiche individuali richiedono valutazione specialistica. I modelli edonici forniscono una prima indicazione ma non rappresentano la valutazione definitiva.
Modello statistico che stima il valore di mercato basandosi su immobili comparabili e caratteristiche di ubicazione.
Standard per l'erogazione di ipoteche e per indicazioni sommarie del valore di mercato. IAZI e Wüest Partner sono leader di settore. Limiti: le micro-locations premium sono spesso sottovalutate; immobili particolari (heritage, icone architettoniche) richiedono metodi DCF o del valore di ricostruzione/materiale (sachwert).
Fornitore svizzero di consulenza immobiliare e dati — leader nelle valutazioni istituzionali.
Competitore di IAZI per i dati immobiliari. Gli indici Wüest sono utilizzati da banche, assicurazioni e casse pensioni. Analisi di quartiere per micro-locazioni premium. Report singoli e licenze dati a pagamento.
Area indicata nel piano delle zone dove è consentita la costruzione di edifici residenziali o produttivi.
Il diritto svizzero della pianificazione territoriale (RPG) distingue zona edificabile, zona agricola e zone di protezione. I fondi in zona edificabile sono in linea di principio edificabili; coefficiente di utilizzazione e limiti d’altezza regolano la densità. I beni fuori dalla zona edificabile sono soggetti a restrizioni severe.
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