Glossaire immobilier premium suisse & thèmes HNWI

A

Permis de séjour B

Droit & autorisations

Permis de séjour temporaire (5 ans, renouvelable) pour citoyens UE/AELE et tiers pays avec activité lucrative ou indépendance financière.

Condition préalable pour la résidence principale en Suisse. UE/ALE: généralement sans problème en cas d’activité professionnelle ou de ressources financières suffisantes. Tiers pays: exigences cantonales (généralement très grande autonomie financière). Autorisé à acquérir un bien immobilier à usage propre sans restrictions Lex Koller.

Termes apparentés : Permis de séjour C (établissement) · Lex Koller · Imposition forfaitaire (imposition sur les dépenses)

Permis de séjour C (établissement)

Droit & autorisations

Permis d’établissement illimité après 5 à 10 ans de séjour ininterrompu en Suisse.

Pour UE/ALE : généralement accessible après 5 ans. Tiers pays : après 10 ans avec preuve de langue et intégration. Équivaut les citoyens UE/ALE et les titulaires de permis C aux Suisses pour l’acquisition immobilière (pas de Lex Koller).

Termes apparentés : Permis de séjour B · Lex Koller

Permis de séjour L

Droit & autorisations

Permis de séjour de courte durée (max. 1 an, renouvelable jusqu’à 24 mois) pour séjour temporaire.

Typique pour travail saisonnier ou missions courtes. N’autorise pas l’acquisition immobilière (soumis à autorisation Lex Koller).

Termes apparentés : Permis de séjour B · Lex Koller

B

Zone à bâtir

Droit & autorisations

Zone désignée dans le plan d’affectation où des constructions résidentielles ou commerciales sont autorisées.

Le droit suisse de l’aménagement du territoire (LAT) distingue zone à bâtir, zone agricole et zone de protection. Les biens en zone à bâtir sont en principe constructibles ; le coefficient d’utilisation et la limitation de hauteur régulent la densité. Les biens hors zone à bâtir sont soumis à des restrictions strictes.

Termes apparentés : Protection des monuments · Minergie

Valeur de nantissement

Financement

Valeur prise en compte par la banque pour l’octroi de la cédule hypothécaire — typiquement 80 % de la valeur vénale pour la propriété résidentielle.

Pour les biens de rendement, la valeur hypothécaire est plus basse (60-65 % pour immeuble multifamilial). L’autorégulation FINMA 2024 impose un quota minimal de fonds propres.

Termes apparentés : Valeur vénale · Capacité financière · Norme FINMA

Obligation d’autorisation (Lex Koller)

Droit & autorisations

Exigence d’autorisation pour les acheteurs étrangers lors de l’acquisition de biens immobiliers suisses (Loi sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers).

Les tiers pays sont généralement soumis à l’obligation d’autorisation Lex Koller. Les communes touristiques disposent de contingents cantonaux ; les résidences secondaires sont possibles mais limitées. Violation = nullité du contrat d’achat + sanction.

Termes apparentés : Lex Koller · Statut de station (Lex Koller) · Permis de séjour B

Rendement brut

Évaluation & marché

Revenus locatifs annuels divisés par la valeur vénale — avant déduction des frais d’exploitation, d’entretien et de financement.

Indicateur de performance simplifié. Pour les biens de rendement en Suisse typiquement 3-5 % (habitation), 4-6 % (commerce). Souvent plus bas (2-3 %) en emplacements premium en raison de la forte valeur du bien.

Termes apparentés : Rendement net · Taux de capitalisation · Valeur vénale

Impôt fédéral (impôt fédéral direct)

Fiscalité

Impôt fédéral sur le revenu — uniforme dans toute la Suisse, taux maximal de 11,5 %.

La Confédération ne prélève pas d’impôt sur la fortune. L’impôt fédéral direct sur le revenu est progressif avec un taux maximal de 11,5 % pour les très hauts revenus. Imposition familiale avec quotient conjugal pour les mariés.

Termes apparentés : Impôt cantonal · Impôt communal · Impôt à la source

D

CDI (Convention de double imposition)

Fiscalité

Accords bilatéraux entre États pour éviter la double imposition — la Suisse en compte environ 100.

Important pour les HNWI internationaux. Les biens sont en principe imposés au lieu de situation (Suisse pour biens suisses). En cas de vente, la convention de double imposition suisse s’applique généralement. Succession selon la CDI — certains pays ont des conventions spécifiques avec la Suisse (Allemagne, Italie, etc.).

Termes apparentés : Imposition forfaitaire (imposition sur les dépenses) · Impôt à la source · Droits de succession

DCF (Discounted Cash Flow)

Évaluation & marché

Méthode d’évaluation qui actualise les revenus locatifs futurs à leur valeur actuelle à l’aide d’un taux d’actualisation.

Standard pour biens de rendement et évaluations institutionnelles. Prend en compte l’évolution des loyers, le taux de vacance, les coûts d’exploitation et la valeur résiduelle. Sensible au taux d’actualisation.

Termes apparentés : Taux de capitalisation · Rendement brut · Valeur vénale

Protection des monuments

Droit & autorisations

Zones de protection cantonales/communales pour bâtiments historiques — rénovation et transformation soumises à autorisation.

Critique pour rénovation patrimoniale. La modernisation doit préserver le caractère ; la rénovation énergétique nécessite souvent des autorisations spéciales. Des avantages fiscaux cantonaux peuvent être possibles simultanément.

Termes apparentés : Zone à bâtir · Minergie · Minergie-A

E

Fonds propres (hypothèque)

Financement

Apport minimum pour l’achat hypothécaire — 20 % de la valeur vénale (standard FINMA).

Au moins 10 % doivent provenir de fonds propres réels (pas d’avance sur caisse de pension). 10 % peuvent provenir de la 3e pilier ou d’une avance PK. Pour les biens de rendement, généralement 25-35 % de fonds propres.

Termes apparentés : Capacité financière · Retrait anticipé du 2e pilier · Pilier 3a

Valeur locative

Fiscalité

Revenu locatif fictif d’un bien immobilier occupé par le propriétaire — imposé comme revenu.

Spécificité suisse. La valeur locative (60-70 % de la valeur locative de marché) est un revenu imposable. En contrepartie, sont déductibles : intérêts hypothécaires, entretien. Sujet à controverse politique, réforme discutée à plusieurs reprises.

Termes apparentés : Impôt sur la plus-value immobilière (IPVI) · Taux hypothécaire · Taux d’imposition

Droits de succession

Fiscalité

Impôt cantonal sur les transmissions de patrimoine en cas de succession — pas d’impôt fédéral.

L’assujettissement, les franchises et les taux varient selon le canton et le degré de parenté. Pour les immeubles, le canton de situation doit également être examiné. Une vérification spécialisée propre au canton est nécessaire avant toute transmission.

Termes apparentés : Droits de donation · Avance d’héritage · Réserve héréditaire · CDI (Convention de double imposition)

Avance d’héritage

Droit & autorisations

Donation de son vivant aux descendants héritiers — prise en compte lors de la succession.

Moyen d’optimisation fiscale en matière de droits de succession. Dans la plupart des cantons, l’avance d’héritage est soumise à l’impôt sur les donations (souvent imputée sur la réserve héréditaire). La plus-value après donation est imposée chez le donataire.

Termes apparentés : Réserve héréditaire · Droits de donation · Droits de succession

Fonds de rénovation (propriété par étages)

Droit & autorisations

Fonds de réserve d’une communauté de copropriétaires pour des rénovations majeures; son organisation dépend du règlement et des décisions de la communauté.

Un fonds de rénovation n’est pas imposé de manière générale par la loi. Son existence et son alimentation résultent notamment du règlement et des décisions de la communauté. Lors d’une acquisition, le solde, les engagements et le décompte doivent être vérifiés au cas par cas.

Termes apparentés : Propriété par étages (PPE) · Copropiété (propriété par quote-part)

F

Fondation familiale

Fiscalité

Structure de fondation (Liechtenstein, Suisse) pour la gestion patrimoniale intergénérationnelle.

Instrument de structuration pour family offices. Fondation liechtensteinoise offre généralement plus de flexibilité, fondation suisse plus de clarté réglementaire. Reconnu fiscalement, sauf montage abusif. Évitement des droits de succession possible mais complexe.

Termes apparentés : Structure holding · Droits de succession · CDI (Convention de double imposition)

Hypothèque à taux fixe

Financement

Hypothèque avec taux d’intérêt et durée fixés à l’avance (généralement 2 à 15 ans).

Sécurité de planification contre la variation des taux d’intérêt. En cas de résiliation anticipée, indemnité de remboursement anticipé. Pour les HNWI, souvent stratégie multi-tranches (mix de durées différentes).

Termes apparentés : Hypothèque SARON · Hypothèque variable · Taux hypothécaire

Norme FINMA

Financement

Réglementation de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers pour l’octroi d’hypothèques — fonds propres, capacité de financement, amortissement.

Fonds propres min. 20 %, dont 10 % en fonds réels. Capacité financière : charges de logement max. 33 % du revenu brut (calculé avec un taux d’intérêt de 5 %). Amortissement sur 2/3 de la valeur hypothécaire en 15 ans.

Termes apparentés : Fonds propres (hypothèque) · Capacité financière · Valeur de nantissement

G

CECB (Certificat énergétique des bâtiments)

Technique du bâtiment & énergie

Certificat énergétique suisse des bâtiments — évalue l’efficacité énergétique sur une échelle de A à G.

Obligatoire à ZH, GE et certains cantons lors de la vente. GEAK Plus avec recommandations de rénovation. Catégorie A correspond au standard Minergie, F-G typique des bâtiments pré-1990 sans rénovation.

Termes apparentés : Minergie · Minergie-A · Bâtiment à énergie positive

Impôt communal

Fiscalité

Impôt communal calculé comme un multiple du coefficient cantonal (standard 100 % = norme cantonale).

Varie fortement : Feusisberg 55 %, Wollerau 60 %, Saanen 168 %. Facteur décisif pour le choix de résidence dans le segment premium. Taux bas en Suisse centrale, plus élevés dans les communes touristiques et centres urbains.

Termes apparentés : Taux d’imposition · Impôt cantonal · Impôt fédéral (impôt fédéral direct)

Impôt sur la plus-value immobilière (IPVI)

Fiscalité

Impôt cantonal sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier — taux dépendant de la durée de détention.

Longue durée de possession réduit le taux (bonus de détention longue). Courte durée peut entraîner une surtaxe. Important : la convention de double imposition s’applique différemment aux particuliers et aux indépendants (gain en capital / commercial).

Termes apparentés : Droits de mutation · Valeur vénale · Valeur locative

H

Droits de mutation

Fiscalité

Impôt cantonal/communal perçu lors de l’achat d’un bien immobilier — généralement 1 à 3 % du prix d’achat.

Répartition acheteur/vendeur variable selon canton. ZH ne prélève plus de droits de mutation (depuis 2005). Taux élevés : GE (3,3 %), VD (3,3 %). Coût important pour acquisition premium.

Termes apparentés : Impôt sur la plus-value immobilière (IPVI) · Impôt cantonal · Impôt communal

Évaluation hédonique

Évaluation & marché

Modèle statistique d’évaluation qui calcule la valeur vénale à partir d’objets comparables et des caractéristiques de localisation.

Standard pour octroi d’hypothèques et indications grossières de valeur de marché. IAZI et Wüest Partner leaders. Faiblesses : les micro-emplacements premium sont souvent sous-estimés ; objets spéciaux (patrimoine, icônes architecturales) nécessitent méthodes DCF/valeur réelle.

Termes apparentés : DCF (Discounted Cash Flow) · Valeur vénale · Micro-localisation

Structure holding

Fiscalité

Holding de participations pour une structuration patrimoniale fiscalement optimisée — privilège des holdings suisses.

Une holding suisse peut percevoir des revenus de participations exonérés d’impôt (déduction pour participations). Combinable avec une fondation. Usage limité pour biens immobiliers (les holdings immobilières n’ont pas de privilège sur les loyers).

Termes apparentés : Fondation familiale · CDI (Convention de double imposition) · Impôt cantonal

Taux hypothécaire

Financement

Taux d’intérêt pour le financement hypothécaire — dépend du type d’hypothèque, de la durée et de la solvabilité.

2026 typique : SARON 1,5-2,0 %, hypothèque fixe 5 ans 1,8-2,3 %, 10 ans 2,0-2,5 %. Fiscalement déductible pour bien occupé par le propriétaire. Pour HNWI souvent marge de négociation (conditions premium).

Termes apparentés : Hypothèque à taux fixe · Hypothèque SARON · Hypothèque variable

I

IAZI

Évaluation & marché

Fournisseur suisse d’indices immobiliers (Centre d’information et de formation immobilière).

Principal fournisseur suisse de données et indices immobiliers. La base de données d’objets comparables IAZI est utilisée par banques et évaluateurs institutionnels. Rapports individuels payants (CHF 150-300).

Termes apparentés : Wüest Partner · Évaluation hédonique · Valeur vénale

Amortissement indirect

Financement

Remboursement hypothécaire via un véhicule de pilier 3a au lieu d’un remboursement direct — fiscalement avantageux.

La valeur locative propre + les intérêts hypothécaires restent déductibles plus longtemps. Les versements à la prévoyance liée 3a sont également fiscalement déductibles. Lors du versement à la retraite : l’hypothèque est amortie via le capital 3a.

Termes apparentés : Pilier 3a · Capacité financière · Norme FINMA

K

Impôt cantonal

Fiscalité

Impôt cantonal sur le revenu et la fortune — taux et barèmes très variables.

Les cantons de Suisse centrale (ZG, NW, OW, SZ) ont les taux les plus bas. Le Valais et Genève sont plus élevés. L’optimisation fiscale par choix de domicile est un instrument légal et courant pour les personnes fortunées.

Termes apparentés : Impôt fédéral (impôt fédéral direct) · Impôt communal · Taux d’imposition

Taux de capitalisation

Évaluation & marché

Taux d’actualisation utilisé pour capitaliser les revenus locatifs dans le calcul de la valeur vénale.

Reflète le risque (emplacement, type d’objet, baux) et les taux du marché. En 2026 typique : 3,5-4,5 % pour logement en emplacement premium, 4,5-5,5 % pour logement standard, 5,5-7 % pour commerce. Taux de capitalisation bas = valeur plus élevée.

Termes apparentés : DCF (Discounted Cash Flow) · Rendement brut · Rendement net

L

Lex Friedrich

Droit & autorisations

Loi antérieure à la Lex Koller — régulait de 1985 à 1997 l’acquisition par des personnes à l’étranger.

Terme historique. La pratique actuelle repose sur la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, en vigueur depuis 1997). Lex Koller est le nom usuel pour l’application renforcée.

Termes apparentés : Lex Koller · Obligation d’autorisation (Lex Koller) · Statut de station (Lex Koller)

Lex Koller

Droit & autorisations

Loi fédérale suisse régissant l’acquisition de biens immobiliers par des personnes à l’étranger (Loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger).

Les ressortissants de pays tiers ont besoin d’une autorisation cantonale. Les citoyens UE/AELE avec permis B/C sont en principe libres. Les communes de villégiature ont des contingents (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Crans-Montana, Saanen). Violation = nullité + sanction.

Termes apparentés : Lex Friedrich · Statut de station (Lex Koller) · Obligation d’autorisation (Lex Koller) · Permis de séjour B

M

Macro-localisation

Évaluation & marché

Qualité de la localisation au niveau régional (ville, canton, région) — principal facteur de prix pour les biens immobiliers.

Goldküste, Engadine, Saanenland, lac Léman sont des macro-emplacements premium suisses. Facteurs : puissance économique, infrastructures, environnement fiscal, image. Représente 60-80 % de la valeur vénale.

Termes apparentés : Micro-localisation · Valeur vénale · Évaluation hédonique

Micro-localisation

Évaluation & marché

Qualité de la localisation au niveau du quartier ou de la rue au sein d’une commune — facteur de différenciation.

Au sein d’une même commune, les micro-emplacements premium peuvent représenter une majoration de 50 à 100 % par rapport aux emplacements standards. Exemples : Itschnach (Küsnacht), Suvretta (St. Moritz), Le Hameau (Verbier). Facteurs : situation en pente, vue, voisinage, bruit de la circulation.

Termes apparentés : Macro-localisation · Off-Market · Évaluation hédonique

Minergie

Technique du bâtiment & énergie

Label suisse d’efficacité énergétique pour les bâtiments — en vigueur depuis 1998.

Plusieurs niveaux : Minergie (standard), Minergie-P (maison passive), Minergie-A (plus-énergie). Taux hypothécaires avantageux dans certaines banques. De plus en plus standard dans le segment premium, surtout pour les constructions neuves.

Termes apparentés : Minergie-A · Bâtiment à énergie positive · CECB (Certificat énergétique des bâtiments)

Minergie-A

Technique du bâtiment & énergie

Niveau Minergie le plus élevé — bâtiment produisant plus d’énergie qu’il n’en consomme (bâtiment à énergie positive).

Rare dans l’existant, fréquent dans le neuf premium. Nécessite installation photovoltaïque, isolation de haute qualité, pompe à chaleur. Avantages fiscaux cantonaux (déduction pour rénovation énergétique).

Termes apparentés : Minergie · Bâtiment à énergie positive · CECB (Certificat énergétique des bâtiments)

Copropiété (propriété par quote-part)

Droit & autorisations

Forme de propriété avec parts idéelles sur l’ensemble du terrain — différente de la propriété par étages.

Contrairement à la propriété par étages, pas de droits exclusifs sur des appartements individuels. Fréquent dans les propriétés familiales et les communautés d’héritiers. La vente d’une part nécessite souvent l’accord collectif.

Termes apparentés : Propriété par étages (PPE) · Fonds de rénovation (propriété par étages) · Usufruit

N

Rendement net

Évaluation & marché

Rendement brut moins les coûts d’exploitation et d’entretien — avant financement et impôts.

Indicateur de performance plus réaliste. Norme suisse : déduction de 15-20 % du loyer brut pour la gestion. Les biens premium ont souvent des rendements nets plus faibles en raison de standards de gestion plus élevés.

Termes apparentés : Rendement brut · Taux de capitalisation · DCF (Discounted Cash Flow)

Usufruit

Droit & autorisations

Droit d’utiliser un bien immobilier sans en être propriétaire — typique pour les conjoints survivants.

Le testateur peut, par testament, attribuer l’usufruit d’un bien immobilier au conjoint, tandis que la propriété revient aux descendants. Outil d’optimisation fiscale pour la transmission générationnelle. Valeur locative chez l’usufruitier.

Termes apparentés : Réserve héréditaire · Avance d’héritage · Valeur locative

O

Off-Market

Évaluation & marché

Mise en relation d’un bien immobilier sans mise aux enchères publique — discrètement auprès d’un pool d’acheteurs préqualifiés.

Fréquent dans le segment premium (CHF >5M). Indicateur Beherzig Off-Market Premium Index 2026 (indication propre, non vérifiée indépendamment) : +18,5 % par rapport aux ventes publiques. Avantages : discrétion pour le vendeur, accès anticipé pour l’acheteur, prime de rareté.

Termes apparentés : Pré-commercialisation · Indice Premium (Beherzig Off-Market) · Micro-localisation

P

Imposition forfaitaire (imposition sur les dépenses)

Fiscalité

Régime fiscal suisse pour les étrangers non actifs — base d'imposition : les frais de subsistance.

Notre comparaison porte sur 11 cantons sélectionnés (VS, GR, VD, TI, BE, LU, OW, NW, FR, JU, SG). La disponibilité et les conditions doivent être vérifiées au cas par cas auprès du canton ; ZH, BS, SH et AR ont supprimé ce régime, tandis que BL ne l'admet que durant l'année d'arrivée jusqu'à la fin de la période fiscale. Dépense minimale CHF 435'000 (Confédération 2026) ou montants minimaux cantonaux.

Termes apparentés : Impôt fédéral (impôt fédéral direct) · Impôt cantonal · Permis de séjour B

Réserve héréditaire

Droit & autorisations

Part protégée pour les descendants ainsi que le conjoint ou partenaire enregistré; les parents n’ont plus de réserve depuis 2023.

Révision du droit successoral 2023 : part réservataire des descendants réduite de 3/4 à 1/2 de la part légale. Part réservataire du conjoint inchangée (1/2). Part réservataire des parents supprimée. Important pour la planification d’avance sur héritage.

Termes apparentés : Avance d’héritage · Droits de succession · Usufruit

Bâtiment à énergie positive

Technique du bâtiment & énergie

Bâtiment produisant plus d’énergie qu’il n’en consomme (bilan +) — norme Minergie-A.

Standard tendance dans le neuf premium. Installation photovoltaïque + pompe à chaleur + haute isolation + gestion énergétique intelligente. Coûts de construction ~5-10 % plus élevés que le standard, mais majoration de valeur à la vente souvent +10-15 %.

Termes apparentés : Minergie-A · Minergie · CECB (Certificat énergétique des bâtiments)

Pré-commercialisation

Évaluation & marché

Mise en marché anticipée d’un bien immobilier à un groupe sélectionné — étape préalable à l’appel d’offres public.

Hybride entre Off-Market et vente publique. Le bien est d’abord proposé à des intéressés préqualifiés ; en cas d’échec, il est mis en vente publique. Approche minimisant les risques pour le vendeur.

Termes apparentés : Off-Market · Indice Premium (Beherzig Off-Market)

Indice Premium (Beherzig Off-Market)

Évaluation & marché

Indication propre à Beherzig (non vérifiée de manière indépendante) sur la prime Off-Market par rapport aux biens comparables publics.

Situation 2026 : +18,5 % (BOMPI). Indication propre de Beherzig, non vérifiée indépendamment ; dérivée de la comparaison avec des objets publiés, sans analyse d’une base de données transactionnelle propre. Composantes estimées : prime de discrétion 8-12 %, prime de rareté 15-25 %, prime de préqualification 5-10 %.

Termes apparentés : Off-Market · Micro-localisation · Valeur vénale

Q

Impôt à la source

Fiscalité

Impôt prélevé directement à la source des revenus — typique pour les titulaires de permis B.

Les étrangers avec permis B sont soumis à la retenue à la source. Les titulaires du permis C et les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse paient normalement. Pour un patrimoine > CHF 150'000 : imposition ordinaire possible a posteriori. Important pour l’application des conventions fiscales.

Termes apparentés : Impôt fédéral (impôt fédéral direct) · Impôt cantonal · CDI (Convention de double imposition)

R

Valeur réelle

Évaluation & marché

Méthode d’évaluation basée sur le coût de construction neuf + terrain moins la dépréciation liée à l’âge.

Troisième méthode d’évaluation suisse à côté de la valeur vénale/hédonique et de la valeur de rendement/DCF. Pour les maisons unifamiliales occupées, souvent combinée avec la valeur vénale. En emplacements premium : le terrain domine, la valeur réelle est moins pertinente.

Termes apparentés : Valeur vénale · Évaluation hédonique · DCF (Discounted Cash Flow)

Statut de station (Lex Koller)

Droit & autorisations

Statut pour communes touristiques — autorise des achats limités par des étrangers via un contingent cantonal.

Communes de villégiature dans VS (Verbier, Crans-Montana, Zermatt, Saas-Fee), GR (St. Moritz, Davos, Klosters, Lenzerheide, Arosa), BE (Saanen/Gstaad). Contingents cantonaux annuels ; en 2026, plus de 90 % utilisés dans VS et GR.

Termes apparentés : Lex Koller · Obligation d’autorisation (Lex Koller) · Off-Market

S

Besoin de rénovation

Technique du bâtiment & énergie

Coût estimé pour la modernisation nécessaire — critique pour l’évaluation des biens existants.

Pour les biens >25 ans : typiquement 15-30 % de la valeur du neuf pour une rénovation complète. Rénovation énergétique seule 8-15 %. Pour les biens patrimoniaux en zones protégées, souvent des surcoûts importants.

Termes apparentés : Protection des monuments · Minergie · CECB (Certificat énergétique des bâtiments) · Valeur vénale

Hypothèque SARON

Financement

Hypothèque variable basée sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight) — taux du marché monétaire + marge.

Remplaçant du LIBOR depuis 2022. Taux fluctue avec le marché monétaire ; en 2026 typique 1,5-2,0 % (SARON 1,0 % + marge 0,5-1 %). Taux hypothécaires les plus bas, mais risque de variation des taux. Recommandé pour tolérance au risque et horizon court.

Termes apparentés : Hypothèque à taux fixe · Hypothèque variable · Taux hypothécaire

Pilier 3a

Financement

Prévoyance privée liée avec avantages fiscaux — peut être utilisée comme fonds propres hypothécaires ou pour l’amortissement.

Versement maximal annuel 2026 : CHF 7'258 (actifs avec caisse de pension), CHF 36'288 (sans caisse de pension). Versement possible avec taux d’imposition réduit. Levier apprécié pour amortissement indirect.

Termes apparentés : Amortissement indirect · Retrait anticipé du 2e pilier · Fonds propres (hypothèque)

Droits de donation

Fiscalité

Impôt cantonal sur les transferts de patrimoine de leur vivant — généralement similaire aux droits de succession.

Exonéré dans la plupart des cantons pour les descendants directs. L’avance sur héritage est une donation avec imputation sur la part réservataire. Important : donation 5 ans avant décès peut entraîner un recalcul des droits de succession (certains cantons).

Termes apparentés : Droits de succession · Avance d’héritage · Réserve héréditaire

Taux d’imposition

Fiscalité

Multiplicateur de l’unité cantonale (100 % = norme cantonale) — détermine la charge fiscale effective par commune.

Facteur d’implantation le plus important pour le choix de résidence dans le segment fortuné. Exemples premium 2026 : Feusisberg (SZ) 55 %, Wollerau (SZ) 60 %, Zug (ZG) 60 %, Saanen (BE) 168 %. Verbier (VS) 142 %, Cologny (GE) 32 %.

Termes apparentés : Impôt fédéral (impôt fédéral direct) · Impôt cantonal · Impôt communal

Propriété par étages (PPE)

Droit & autorisations

Forme de propriété suisse d’un appartement avec droit spécial — en vigueur depuis 1965.

Forme de propriété la plus fréquente pour les appartements. Droit exclusif sur son propre appartement + copropriété des parties communes. L’assemblée des copropriétaires prend les décisions collectives. Un fonds de rénovation est usuel, mais n’est pas imposé de manière générale par la loi.

Termes apparentés : Copropiété (propriété par quote-part) · Fonds de rénovation (propriété par étages) · Usufruit

T

Capacité financière

Financement

Ratio des coûts de logement par rapport au revenu brut — norme FINMA max. 33 %.

Calcul : (taux hypothécaire calculé 5 % + 1 % frais accessoires + 1 % amortissement) ≤ 33 % du revenu brut. Pour biens de rendement plus strict (souvent 20-25 %). La clientèle fortunée peut négocier des conditions plus généreuses sur preuve de fortune.

Termes apparentés : Norme FINMA · Fonds propres (hypothèque) · Valeur de nantissement

V

Hypothèque variable

Financement

Hypothèque avec taux d’intérêt résiliable à tout moment — flexible, mais taux plus élevés que l’hypothèque fixe.

Forme classique avant l’introduction du SARON ; aujourd’hui rare. Taux typique 0,5-1 % au-dessus du SARON. Utilisé pour des horizons très courts ou comme petite tranche dans un montage multi-tranches.

Termes apparentés : Hypothèque SARON · Hypothèque à taux fixe · Taux hypothécaire

Valeur vénale

Évaluation & marché

Valeur de marché actuelle d’un bien immobilier — base pour l’évaluation, l’hypothèque et les impôts.

Rarement mesurable linéairement dans le segment premium — majorations Off-Market, primes de micro-emplacement et caractéristiques individuelles nécessitent une expertise. Les modèles hédoniques sont une première indication, pas une évaluation définitive.

Termes apparentés : Évaluation hédonique · DCF (Discounted Cash Flow) · Valeur réelle · Off-Market

Impôt sur la fortune

Fiscalité

Impôt cantonal sur la fortune nette — pas d’impôt fédéral sur la fortune.

La Suisse est l’un des rares pays de l’OCDE avec un impôt sur la fortune. Taux typiques 0,1-0,8 % de la fortune nette. Cantons de Suisse centrale bas, Genève et Vaud plus élevés. Levier fortuné : choix de domicile, structures de fondation/holding.

Termes apparentés : Imposition forfaitaire (imposition sur les dépenses) · Impôt cantonal · Taux d’imposition

Retrait anticipé du 2e pilier

Financement

Versement anticipé des fonds LPP pour un logement occupé par le propriétaire — possible tous les 5 ans.

Source importante de fonds propres pour les actifs. Conditions : occupation propre, part d’au moins 50 %, avant la retraite (avec couverture de prévoyance réduite). Fiscalement désavantageux (versement imposé ; assurance réduite).

Termes apparentés : Pilier 3a · Fonds propres (hypothèque) · Capacité financière

W

Wüest Partner

Évaluation & marché

Conseiller et fournisseur suisse de données immobilières — leader pour les évaluations institutionnelles.

Concurrent d’IAZI pour les données immobilières. Indices Wüest utilisés par banques, assurances, caisses de pension. Analyses de quartiers pour micro-emplacements premium. Rapports individuels et données sous licence payants.

Termes apparentés : IAZI · Évaluation hédonique · Micro-localisation

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