1'900 Menschen suchen jeden Monat nach "Tragbarkeit Hypothek Schweiz". Die zentrale Frage beim Hauskauf: Kann ich mir das leisten? In der Schweiz gibt es klare Regeln — definiert von der FINMA. Dieser Guide erklaert die Berechnung Schritt fuer Schritt.
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In der Schweiz gilt: Die jaehrliche Wohnbelastung darf maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen. Dabei wird nicht mit dem aktuellen Zinssatz gerechnet, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5% — ein Sicherheitspuffer, den die FINMA vorschreibt.
Die drei Kostenkomponenten
- Kalkulatorischer Hypothekarzins: 5% auf die gesamte Hypothek (nicht der aktuelle Marktzins!)
- Amortisation 2. Hypothek: 1% pro Jahr (oder Rueckzahlung innerhalb 15 Jahren auf 65%)
- Nebenkosten: 1% des Kaufpreises pro Jahr (Unterhalt, Versicherung, Reparaturen)
Rechenbeispiel
Kaufpreis: CHF 1'500'000
Eigenkapital: CHF 300'000 (20%)
Hypothek: CHF 1'200'000
Kalk. Zins (5%): CHF 60'000/Jahr
Amortisation (1% auf 2. Hyp.): CHF 2'250/Jahr
Nebenkosten (1%): CHF 15'000/Jahr
Total: CHF 77'250/Jahr = CHF 6'437/Monat
Benoetiges Einkommen (33%): CHF 234'091 brutto/Jahr
Eigenkapital: Die 20%-Regel
Mindestens 20% des Kaufpreises muessen als Eigenkapital eingebracht werden. Davon duerfen maximal 10% aus der Pensionskasse (2. Saeule) stammen. Die restlichen 10% muessen aus "harten" Mitteln kommen: Ersparnisse, Saeule 3a, Erbvorbezug, Schenkung.
Aktueller vs. kalkulatorischer Zins
Der aktuelle Hypothekarzins liegt bei etwa 1.5-2.1% (Stand April 2026). Die Banken rechnen aber mit 5% — fast dreimal so hoch. Warum? Schutz vor steigenden Zinsen. Wenn die Zinsen auf 5% steigen wuerden, muss die Hypothek immer noch tragbar sein.
Praxis-Tipp: Manche Banken rechnen fuer Kunden ueber 55 nicht mehr mit 5%, sondern mit dem effektiven Zins + Aufschlag. Fragen Sie nach.
5 Wege die Tragbarkeit zu verbessern
- Mehr Eigenkapital: Jeder zusaetzliche Franken reduziert die Hypothek und damit die kalkulatorische Belastung.
- Zweites Einkommen: Das Einkommen des Partners wird angerechnet (sofern nachweisbar).
- Guenstigeres Objekt: CHF 100'000 weniger Kaufpreis spart ~CHF 7'000 jaehrliche Belastung.
- Schulden abbauen: Leasing und Kredite werden bei der Berechnung abgezogen.
- Renovierungsobjekt: Guenstiger kaufen, spaeter renovieren (erhoehte Hypothek moeglich).
Haeufig gestellte Fragen
Was bedeutet "kalkulatorischer Zins"?
Der kalkulatorische Zins (aktuell 5%) ist ein theoretischer Zinssatz, den Banken fuer die Tragbarkeitsberechnung verwenden. Er soll sicherstellen, dass Sie die Hypothek auch bei steigenden Zinsen bedienen koennen. Der tatsaechliche Hypothekarzins ist deutlich niedriger.
Kann ich mir eine Immobilie auch mit weniger als 20% Eigenkapital leisten?
In der Regel nicht fuer Wohnimmobilien. Ausnahmen: Renovationshypotheken (bis 90% Belehnung) oder wenn zusaetzliche Sicherheiten vorhanden sind (z.B. andere Immobilien). Sprechen Sie mit Ihrer Bank.
Wird ein Bonus zum Einkommen gezaehlt?
Regelmaessige Boni (mind. 3 Jahre nachweisbar) werden meist zu 50-80% angerechnet. Einmalige Boni oder variable Verguetungen weniger. Banken unterscheiden zwischen garantiertem und variablem Einkommen.
Berechnung basiert auf FINMA-Richtlinien, Stand April 2026. Individuelle Bankkonditionen koennen abweichen.