880 Personen suchen monatlich nach "Eigenmietwert Schweiz". Der Eigenmietwert ist eine Schweizer Besonderheit: Als Eigenheimbesitzer muessen Sie ein fiktives Einkommen versteuern — die Miete, die Sie theoretisch fuer Ihr eigenes Haus bezahlen wuerden. Klingt absurd? Ist aber geltendes Recht.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzer versteuern muessen. Er entspricht der Miete, die ein Dritter fuer die gleiche Liegenschaft bezahlen wuerde — typischerweise 60-70% des Marktmietwerts. Er wird als Einkommen besteuert (Bundes- und Kantonssteuer).
Wie wird er berechnet?
Die Berechnung variiert von Kanton zu Kanton. Grundsaetzlich gilt:
Eigenmietwert = Marktmiete x Korrekturfaktor (60-70%)
Beispiel Villa in Zuerich: Marktmiete CHF 6'000/Monat
Eigenmietwert: CHF 6'000 x 0.65 = CHF 3'900/Monat = CHF 46'800/Jahr
Bei Grenzsteuersatz 35%: CHF 16'380 zusaetzliche Steuer/Jahr
Was duerfen Sie abziehen?
- Hypothekarzinsen: Vollstaendig abzugsfaehig (groesster Hebel)
- Unterhaltskosten: Reparaturen, Renovationen (werterhaltend)
- Versicherungspraemien: Gebaeude- und Elementarversicherung
- Verwaltungskosten: Stockwerkeigentums-Verwaltung
- Pauschalabzug: Alternativ 10-20% des Eigenmietwerts (kantonal)
Abschaffung des Eigenmietwerts?
Seit Jahren wird ueber die Abschaffung diskutiert. Der Staenderat hat 2024 einen Entwurf verabschiedet, der die Besteuerung fuer Erstwohnungen aufheben wuerde — im Gegenzug wuerde der Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ebenfalls entfallen. Der Nationalrat muss noch zustimmen. Zeitrahmen: Fruehestens 2027-2028.
Was bedeutet das fuer Sie? Kurzfristig aendert sich nichts. Planen Sie Renovationen wenn moeglich VOR einer allfaelligen Abschaffung — danach waeren Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfaehig.
Fragen zum Eigenmietwert und Immobilienbesitz?
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Kostenlose BeratungAllgemeine Informationen, keine Steuerberatung. Stand April 2026.