Les immeubles de rendement sont la forme de placement la plus prisée des investisseurs suisses — mais le calcul du rendement est plus complexe que beaucoup ne le pensent. Le rendement brut, le rendement net et le rendement du cash-flow peuvent différer sensiblement. Celui qui ne regarde que le rendement brut a souvent de mauvaises surprises.
Les trois indicateurs de rendement
1. Rendement brut
L'indicateur le plus simple : revenus locatifs annuels divisés par le prix d'achat.
Formule : Rendement brut = (revenus locatifs annuels / prix d'achat) × 100
Exemple : CHF 120'000 de loyer / CHF 3'000'000 de prix d'achat = 4.0 % de rendement brut
Problème : le rendement brut ignore l'ensemble des coûts — c'est un premier indicateur, mais pas un critère de décision.
2. Rendement net
L'indicateur le plus pertinent : revenus locatifs moins frais d'exploitation, divisés par le prix d'achat.
Formule : Rendement net = ((revenus locatifs - frais d'exploitation) / prix d'achat) × 100
Frais d'exploitation typiques :
- Gérance : 3-5 % du loyer
- Entretien/réparations : 5-8 % du loyer
- Assurances : 1-2 % du loyer
- Réserve pour vacance locative : 2-5 % (logement) ou 5-10 % (commercial)
- Provisions pour rénovation : 2-5 %
Règle empirique : les frais d'exploitation représentent 12-18 % du loyer brut.
Exemple : CHF 120'000 - 15 % = CHF 102'000 / CHF 3'000'000 = 3.4 % de rendement net
3. Rendement du cash-flow (Cash-on-Cash Return)
L'indicateur pour les investisseurs recourant au financement externe : cash-flow après intérêts, rapporté aux fonds propres engagés.
Formule : Rendement du cash-flow = (loyer net - charges d'intérêts) / fonds propres × 100
Exemple : CHF 102'000 de loyer net - CHF 37'800 de charges d'intérêts (CHF 2.1M × 1.8 %) = CHF 64'200 de cash-flow / CHF 900'000 de fonds propres = 7.1 % de rendement du cash-flow
Comparaison des sites : rendement par région
| Région | Rendement brut IL | Rendement net | Taux de vacance | Tendance des prix |
|---|---|---|---|---|
| Ville de Zurich | 2.5-3.5 % | 1.8-2.5 % | 0.5-1 % | En hausse |
| Zoug | 2.8-3.8 % | 2.0-2.8 % | 1-2 % | Stable à en hausse |
| Lucerne | 3.2-4.2 % | 2.3-3.2 % | 1.5-3 % | Stable |
| Argovie/Soleure | 4.0-5.5 % | 3.0-4.2 % | 3-6 % | Stable |
| Agglomération bernoise | 3.5-4.5 % | 2.5-3.5 % | 2-4 % | Stable |
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5 risques liés aux immeubles de rendement
- Vacance locative : ne serait-ce qu'un mois de vacance dans un immeuble de 4 logements coûte ~8 % du loyer annuel d'une unité
- Rénovations imprévues : toiture, chauffage, conduites — vite CHF 50'000-200'000
- Hausse des taux : +1 % d'intérêt sur une hypothèque de CHF 2M = CHF 20'000/an de cash-flow en moins
- Risques liés aux locataires : défauts de paiement, litiges, locataires nuisibles
- Modifications réglementaires : droit du bail, suppression de la valeur locative (Eigenmietwert), prescriptions énergétiques
Check-list : avant l'achat d'un immeuble de rendement
- Calculer le rendement brut (objectif : au moins 3.5 % en ville, 4.5 % à la campagne)
- Calculer le rendement net avec des coûts réalistes (→ calculateur de rendement)
- Vérifier les durées des baux et la qualité des locataires
- Analyser le rapport d'état et les besoins de rénovation (→ article GEAK)
- Vérifier le taux de vacance de la commune
- Clarifier le potentiel de développement (surclassement, densification)
- Calculer les incidences fiscales (valeur locative, impôt foncier)
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État avril 2026. Toutes les indications sont sans engagement.